Seit dem vergangenen Jahr unterstützt DSC Legal den Bundesverband mittelständische Wirtschaft, Unternehmerverband Deutschlands e.V. („BVMW“) aktiv bei der Umsetzung seiner neuen Mittelstandsinitiative „Job plus Wohnung“. Die Initiative geht auf ein Positionspapier des BVMW zurück, in welchem der Verband (er vertritt im Rahmen seiner Mittelstandsallianz die Interessen von über 900.000 Mitgliedern) die Politik zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Bau von Mitarbeiterwohnungen aufforderte. Verfasser der Konzeption und des Positionspapiers ist Rechtsanwalt und Notar Dr. Peter Diedrich (Managing Partner von DSC Legal), der als Sprecher der Rechtskommission und stellvertretender Vorsitzender des Schiedsgerichts des BVMW ehrenamtlich für den Verband tätig ist.

Anlass der BVMW-Mittelstandsinitiative ist der akute Wohnungs- und Fachkräftemangel, der vor allem in den Ballungsräumen zu beobachten ist. In Berlin, Frankfurt, München, Hamburg und anderen deutschen Großstädten, wo Wohnraum immer knapper und teurer wird, bleiben mittlerweile auch gut bezahlte und qualifizierte Fachkräfte bei Wohnungsbewerbungen häufig chancenlos. Gleichzeitig sehen sich Unternehmen mitunter bereits dazu gezwungen, lukrative Aufträge abzulehnen, weil es ihnen nicht gelingt, die zur Auftragsrealisierung notwendigen Facharbeitskräfte zu rekrutieren. Angesichts der zunehmenden Attraktivität urbanen Lebens, droht der Wohnungsmangel in Zukunft weiter zuzunehmen. Bevölkerungsforscher prognostizieren, dass im Jahr 2050 mehr als 80 Prozent der Menschen in Städten leben werden.

Die politischen Entscheidungsträger haben das Problem zwar erkannt und benannt, doch die ergriffenen Maßnahmen waren bislang nur wenig erfolgreich. Zur Realisierung ihres Vorhabens zum Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in der laufenden Legislaturperiode bis 2021 („Wohnraumoffensive“) und zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum hat die Bundesregierung mit den kommunalen Spitzenverbänden und den im „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ engagierten Verbänden auf dem „Wohngipfel 2018“ die gemeinsame Umsetzung eines umfassenden Maßnahmenbündels vereinbart. Im Ergebnispapier dieses am 21.09.2018 abgehaltenen Spitzentreffens wurde die Errichtung betriebseigener Wohnungen ausdrücklich als ein „wertvoller Beitrag für die Entlastung angespannter Wohnungsmärkte“ hervorgehoben. Mitarbeiterwohnungen komme ein „großer Vorteil bei der Mitarbeitergewinnung“ zu und diese „können entscheidend bei der Wahl des Arbeitgebers sein“. Zur Koordination des Umsetzungsprozesses auf Bundesebene wurde ein interministerieller Staatssekretärsausschuss unter Leitung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat eingesetzt.

Die neue Mittelstandsinitiative des BVMW knüpft an den traditionellen Werkwohnungsbau an, der aus der Mode geraten war, nachdem sich viele der traditionsreichen Industriekonzerne von ihren Werkswohnungsbeständen getrennt hatten. Mit dem Angebot „Job plus Wohnung“ wird es Unternehmen wesentlich erleichtert, benötigte Fachkräfte zu gewinnen und nachhaltig zu binden. Das macht den Mitarbeiterwohnungsbau auch heute wieder attraktiv.

Für viele Mittelständler wäre die Errichtung von Mitarbeiterwohnungen zwar auch im Alleingang möglich. Wenn sich mehrere Unternehmen regional zusammenschließen und – getreu dem Motto „Gemeinsam sind wir stark“ – eine Genossenschaft gründen, wird der Bau von neuen Mitarbeiterwohnungen jedoch erheblich realistischer.

Mindestens drei Unternehmen gründen dabei eine Genossenschaft zu dem Zweck, potentielle Mitarbeiter für sich zu gewinnen und bestehende Mitarbeiter durch die Bereitstellung preisgünstigen Wohnraums an sich zu binden. Mitgliedsunternehmen entsenden aus ihrer Mitte vertretungsbefugte Personen in den Vorstand und den Aufsichtsrat der Genossenschaft. Eine unabhängige Servicegesellschaft unterstützt die Genossenschaft bei der Umsetzung des Gesellschaftszwecks auf Grundlage eines Managementvertrages.

Jedes Mitglied erhält im Rahmen des Beitritts zur Genossenschaft die gewünschte Anzahl an Belegungsrechten an vorab zu bestimmenden Wohnungen. Das Belegungsrecht gibt das Recht zu bestimmen, welche Personen (Mitarbeiter) zur Nutzung der jeweiligen Wohnung auf Basis eines Mietvertrages mit der Genossenschaft berechtigt sein sollen. Die Genossenschaft erwirbt daraufhin Grundstücke (in Eigentum oder als Erbbaurecht) zur Wohnbebauung. Ein gegenwärtig realisiertes Pilotprojekt in Berlin kalkuliert mit Kosten für Erwerb und Bebauung von insgesamt EUR 2.215 je m² Wohnfläche.

Die Genossenschaft schließt mit den Mitarbeitern, die aufgrund der Belegungsrechte von den Mitgliedsunternehmen benannt worden sind, Mietverträge über Werkmietwohnungen. Das Pilotprojekt in Berlin sieht eine Nettomiete von EUR 6,50 je m² Wohnfläche vor, was den Vorgaben des Ersten Förderwegs in Berlin entspricht.

Die Finanzierung erfolgt neben den von den Mitgliedsunternehmen zu erbringenden Pflichteinzahlungen auf die Geschäftsanteile insbesondere durch Kredite von Genossenschaftsmitgliedern und Kreditinstituten sowie Darlehen und Zuschüsse von öffentlichen Förderbanken (z.B. Investitionsbank Berlin – IBB).

Bezahlbarer Wohnraum in Ballungsgebieten ist nur dort möglich, wo kostengünstig gebaut wird und Grundstücke nicht zum Verkehrswert erworben werden müssen, sondern durch die Mittelständler oder die jeweilige Kommune unterhalb des Verkehrswertes oder als Erbbaurecht eingebracht werden.

Um die künftigen Bauvorhaben der BVMW-Mittelstandsinitiative so schnell und preisgünstig wie möglich zu realisieren, soll die serielle und modulare Bauweise angewendet werden. Der moderne Modularbau erfolgt nachhaltig und entspricht hinsichtlich der Energieeffizienz den Vorgaben der KfW. Die Bauzeit für Mehrgeschosswohnungsbau in serieller Bauweise liegt gegenwärtig bei wenigen Monaten, die Kosten weit unter den üblichen Baupreisen. Inwieweit die Bundesländer die Genehmigungsverfahren bzw. -voraussetzungen für serielles und modulares Bauen durch eine Harmonisierung der bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen („Typenbaugehmigung“) entlasten und beschleunigen werden, bleibt abzuwarten.

Das Baugrundstück kann sich dabei auch in einem - stark verdichteten - städtischen Gebiet oder Gewerbegebiet befinden, um den Mitarbeitern kurze Wege zwischen Arbeitsort und Wohnung zu ermöglichen. Der Gesetzgeber hat die dazu erforderlichen baurechtlichen Rahmenbedingungen bereits im Jahr 2017 durch Einführung der neuen Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ (§ 6a BauNVO) geschaffen.

Der Mitarbeiterwohnungsbau im privaten Sektor benötigt jedoch eine spezifische steuerliche Förderung, um zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum effizient und nachhaltig beitragen zu können. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus, welcher die Einführung einer auf 4 Jahre befristeten Sonderabschreibung von jährlich 5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (max. EUR 2.000 je m²) unter weiteren Voraussetzungen bzw. Beschränkungen (z.B. Anschaffungs- oder Herstellungskosten von max. EUR 3.000 je m²) vorsieht, greift dabei zu kurz. Weitere investive Anreize für den Bau betriebseigener Wohnungen wären zielführend (z.B. Wegfall/Reduzierung der Grunderwerbsteuer).

Das von DSC Legal gemeinsam mit dem DGRV - Deutscher Genossenschaft- und Raiffeisenverband e.V. entwickelte Konzept des Mitarbeiterwohnungsbaus im genossenschaftlichen Modell wurde vom zuständigen Baustaatssekretär im Bundesinnenministerium, Gunther Adler, als ein „vielversprechender Ansatz“ bezeichnet. Er unterstrich dabei, dass gerade der regionale Zusammenschluss von Unternehmen beim Mitarbeiterwohnungsbau zu „erheblichen Synergieeffekten und somit geringeren Kosten führen“ könne.

Mit großer Resonanz fand am 15.01.2019 in der Zentrale des BVMW die erste Informationsveranstaltung zum Thema „Mitarbeiterwohnen im genossenschaftlichen Modell“ statt. Weitere Veranstaltungen folgten seither.

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