Newsletter 11/2023
Änderungen im Recht der BGB-Gesellschaft ab dem 1. Januar 2024 aufgrund des MoPeG
Am 1. Januar 2024 tritt das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes (MoPeG) in wesentlichen Teilen in Kraft. Die neuen gesetzlichen Regelungen wirken sich nicht nur bei der Neugründung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) aus, sondern lösen ggfls. auch bei bestehenden Gesellschaften, vor allem solchen mit Grundbesitz, Handlungsbedarf für die Gesellschafter aus.
Im Folgenden sollen die wesentlichen gesetzlichen Neuregelungen zusammengefasst und deren Auswirkungen vor allem auf GbR mit Grundbesitz skizziert werden. Abschließend sollen mögliche Alternativen zur GbR aufgezeigt werden.
- Gesellschaftsregister für GbR / Faktisches Eintragungserfordernis
Ab dem 1. Januar 2024 wird ein neues Register für GbR geschaffen, welches von den Amtsgerichten, die auch für die Handelsregister usw. zuständig sind, geführt wird. Mit der Eintragung in das Gesellschaftsregister ist die GbR verpflichtet, als Namenszusatz die Bezeichnungen „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ zu führen. Die Eintragung bewirkt, dass der Gutglaubensschutz des § 15 Handelsgesetzbuch entsprechend auf die eGbR Anwendung findet, insbesondere im Hinblick auf die einzutragenden Angaben zur Gesellschaft, den Gesellschaftern und ihrer Vertretungsbefugnis. Die Teilnahme der eGbR am Geschäftsverkehr wird damit erleichtert.
Dem Grundsatz nach ist die Eintragung bestehender oder neuer GbR in das Gesellschaftsregister zwar freiwillig. Gemäß § 47 Abs. 2 GBO neuer Fassung soll allerdings für eine GbR ein Recht im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Änderungen im Grundbuch – gleich ob Veränderungen im Gesellschafterbestand oder beim gebuchten Recht – bedürfen ebenfalls der vorherigen Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister und der Voreintragung der eGbR im Grundbuch. Damit entsteht für GbR mit Grundbesitz künftig ein faktischer Eintragungszwang. Entsprechendes gilt auch für solche BGB-Gesellschaften, die als Gesellschafterin im Handels- oder Gesellschaftsregister, in der GmbH-Gesellschafterliste oder im Aktienregister eingetragen sind oder werden sollen.
Zur Eintragung in das Gesellschaftsregister bedarf es grundsätzlich einer von allen Gesellschaftern in öffentlich-beglaubigter Form unterzeichneten Anmeldung bei dem Registergericht, in dessen Bezirk die Gesellschaft ihren Sitz hat. Im Gesellschaftsregister eingetragene GbR können ihren Vertragssitz abweichend von dem tatsächlichen Verwaltungssitz wählen, was ihnen eine größere örtliche Bewegungsfreiheit gegenüber nicht registrierten Gesellschaften verschafft. Die Anmeldung muss die erforderlichen Angaben zur Gesellschaft (Name, Sitz, Anschrift) und zu jedem Gesellschafter (Namen, Geburtsdatum und Wohnort bzw. Firma, Rechtsform, Sitz und ggf. Register sowie Registernummer), zur Vertretungsbefugnis der Gesellschafter sowie die Versicherung enthalten, dass die Gesellschaft nicht bereits im Handels- oder im Partnerschaftsregister eintragen ist. Änderungen sind im Register jeweils nachzuhalten.
Das Gesellschaftsregister ist als öffentliches Register für jeden kostenfrei einsehbar. Mit der Registerpublizität entsteht Transparenz über die Existenz und Identität der GbR und ihrer Gesellschafter.
- Erweiterte Teilnahmemöglichkeit der eGbR an Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz
Bislang konnte sich eine BGB-Gesellschaft an Umwandlungen nur als Zielrechtsträger eines Formwechsels im Sinne des Umwandlungsgesetzes beteiligen. Demgegenüber wird für eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts künftig der Weg eröffnet, zulässiger Ausgangs- und Zielrechtsträger von Verschmelzungen, Spaltungen und Formwechseln im Sinne des Umwandlungsgesetzes zu sein.
- Anpassungsbedarf für bestehende Gesellschaftsverträge prüfen!
Mit dem Inkrafttreten des MoPeG zum 1. Januar 2024 ändern sich ferner einige Regelungen im BGB, die punktuelle Anpassungen in bestehenden Gesellschaftsverträgen erforderlich machen können:
So stehen etwa nach den bisherigen gesetzlichen Regelungen Stimmkraft, Anteil am Ergebnis und Liquidationserlös den Gesellschaftern nach Köpfen, also zu gleichen Teilen, zu, sofern im Gesellschaftsvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Künftig wird der gesetzliche Regelfall demgegenüber der sein, dass sich diese Gesellschafterrechte vorrangig nach den vereinbarten Beteiligungsverhältnissen richten (§ 709 Abs. 3 Satz 1 BGB künftige Fassung).
Des Weiteren führen bisher Tod, Kündigung und Insolvenz eines Gesellschafters von Gesetzes wegen zur Auflösung der Gesellschaft. Wenn die Gesellschafter die Auflösung nicht wollten, sondern die Fortsetzung der Gesellschaft mit den übrigen Gesellschaftern, war daher eine ausdrückliche Regelung im Gesellschaftsvertrag erforderlich. Gemäß § 723 Abs. 1 BGB künftige Fassung gilt demgegenüber ab dem 1. Januar 2024 als gesetzlicher Regelfall, dass der betreffende Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheidet, die Gesellschaft mit den übrigen Gesellschaftern daher fortbesteht.
Sollte infolge der gesetzlichen Änderungen eine Anpassung des Gesellschaftsvertrages angezeigt sein, müssten die Gesellschafter entsprechend tätig werden. Gesellschafter, die nicht wollen, dass die neuen Regelungen für ihren Gesellschaftsvertrag gelten, können bis zum 31. Dezember 2024 die Anwendung der bisherigen Regeln von der Gesellschaft schriftlich verlangen, bevor innerhalb dieser Frist ein zur Auflösung der Gesellschaft oder zum Ausscheiden eines Gesellschafters führender Grund eintritt (Art. 229, § 61 EGBGB). Das Verlangen kann durch einen Gesellschafterbeschluss zurückgewiesen werden.
- Eintragung in das Gesellschaftsregister führt zu Meldepflicht an das Transparenzregister
Die Eintragung einer GbR in das Gesellschaftsregister führt gemäß § 20 Abs. 1 Satz 1 Geldwäschegesetz (GwG) zu der Verpflichtung der Gesellschaft, Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten einzuholen, aufzubewahren, auf aktuellem Stand zu halten und der registerführenden Stelle unverzüglich zur Eintragung in das Transparenzregister mitzuteilen. Gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 GwG dürfte diese Verpflichtung auch dann gelten, wenn die eGbR ihren Verwaltungssitz im Ausland hat, also insbesondere wenn sie Eigentum an einer im Inland gelegenen Immobilie hält oder sich verpflichtet, solches Eigentum zu erwerben usw.
Eine zum Zweck des Erwerbs und der Vermietung von Wohn- oder Geschäftsraum betriebene Immobilien-GbR kann zwar durch Nichtausübung der Eintragungsoption des § 707 Abs. 1 BGB künftige Fassung diese Transparenzpflicht zunächst vermeiden und damit ihren Gesellschafterkreis vertraulich halten. Aufgrund des oben beschriebenen faktischen Eintragungszwangs bei bevorstehenden Änderungen im Gesellschafterbestand oder bei den im Grundbuch gebuchten Rechten der Gesellschaft ist jedoch letztlich für Transparenz über die jeweiligen wirtschaftlich Berechtigten im Transparenzregister gesorgt.
- Ist die Vermietung von Grundbesitz künftig nur durch eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts möglich?
Im Ausgangspunkt ist – wie bisher schon – der Abschluss von Verträgen, wie auch Mietverträgen über Immobilien, durch eine GbR als solche nur dann möglich, wenn diese selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann. Dies ist bei der rechtsfähigen GbR im Sinne des § 705 Abs. 2 Var. 1 BGB n.F. der Fall, wogegen die nichtrechtsfähige Innengesellschaft nicht Partei eines Mietverhältnisses sein kann.
Wird eine rechtsfähige Gesellschaft zum Zwecke des Erwerbs, des Haltens und der Vermietung von Grundbesitz nach dem 1. Januar 2024 neu gegründet, muss diese nach dem oben beschriebenen faktischen Eintragungserfordernis aufgrund der Neuregelung in § 47 Abs. 2 GBO zunächst zwingend in das Gesellschaftsregister eingetragen werden, bevor sie sodann das Eigentum an einer Immobilie im Grundbuch erwerben (und anschließend vermieten) kann.
Bei bestehenden GbR mit Grundbesitz, gleich ob dieser bereits vor dem 1. Januar 2024 vermietet gewesen ist oder erst danach vermietet werden soll, besteht hingegen allein aufgrund der (beabsichtigten) Vermietung keine Pflicht zur Eintragung in das Gesellschaftsregister. Aus § 12 Abs. 2 Nr. 1 GwG n.F. wird zwar vereinzelt ein faktischer Registrierungszwang mit dem Argument begründet, dass für die Einziehung der Miete die Eröffnung eines Girokontos bei einem Kreditinstitut seitens der Gesellschaft unerlässlich sei, ein Kreditinstitut jedoch vorher die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben über die rechtsfähige GbR anhand eines Auszugs aus dem Gesellschaftsregister zu erheben und zu überprüfen habe. Indes mag die bestehende GbR bereits über ein entsprechendes Konto verfügen, so dass eine weitere Überprüfung nicht ohne Weiteres erforderlich ist. Weiterhin ist die Überprüfung der betreffenden Angaben gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 2 GwG ebenfalls anhand von Gründungsdokumenten oder von gleichwertigen beweiskräftigen Dokumenten gestattet. Erfolgen allerdings nach dem 1. Januar 2024 Änderungen im Gesellschafterbestand oder betreffen Änderungen Rechte der GbR im Grundbuch, bleibt es bei dem bereits beschriebenen Voreintragungserfordernis in das Gesellschaftsregister.
Daher dürfte sich regelmäßig die Registrierung einer GbR mit Grundbesitz im Gesellschaftsregister empfehlen, um die Gesellschaft handlungsfähig zu halten.
- Risiken bei der Vermietung von Wohnraum, wenn die Möglichkeit zur Geltendmachung von Eigenbedarf gewahrt werden soll, und bei Zeitmietverträgen über Wohnraum
573 Abs. 1 Satz 1 BGB beschränkt das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraumietverhältnisses auf das Vorliegen eines berechtigten Interesses. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarf).
Bislang gestand die höchstrichterliche Rechtsprechung (BGHZ 213, 136) den Gesellschaftern einer GbR das Recht, Eigenbedarf geltend zu machen, entsprechend zu, obgleich eine Gesellschaft naturgemäß selbst nicht „wohnen“ kann und ebenfalls keine „Familien- oder Haushaltsangehörige“ hat. Stimmen in der mietrechtlichen Literatur zweifeln jedoch an, dass mit dem Inkrafttreten des MoPeG die bisherige Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung Bestand haben kann, da nunmehr die Rechtsfähigkeit der GbR und die Verselbständigung des Gesellschaftsvermögens gegenüber den Gesellschaftern gesetzlich feststehe und damit die Grundlage für die entsprechende Anwendung des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auf die rechtsfähige Gesellschaft für die Zukunft entfalle. Damit besteht jedenfalls ein Risiko, dass ab dem 1. Januar 2024 die Eigenbedarfskündigung eines GbR-Gesellschafters gerichtlich mit dieser Begründung ausgeschlossen werden könnte.
Die Gründe für die bisherige Zulassung einer Eigenbedarfskündigung durch GbR-Gesellschafter gelten entsprechend bei dem Abschluss von Zeitmietverträgen im Sinne von § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB. Sollte daher mit der oben genannten Auffassung künftig gerichtlich festgestellt werden, dass eine Eigenbedarfskündigung von Gesellschaftern einer rechtsfähigen Gesellschaft unter der Geltung des neuen Rechts ausgeschlossen ist, dürfte ebenfalls der Abschluss eines Zeitmietvertrages im Sinne von § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB durch eine GbR ausscheiden. Ob dann sogar bestehende Zeitmietverträge „gekippt“ werden könnten mit der Folge, dass diese gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten, bleibt abzuwarten.
- Mögliche Alternativen zur eGbR bei Gesellschaften mit Grundbesitz
So erfreulich die mit dem MoPeG angestrebte Rechtssicherheit im Rechtsverkehr mit GbR ist, mag es durchaus Fälle geben, in denen die Beteiligten den mit der faktischen Registrierungspflicht verbundenen bürokratischen Aufwand und die Offenlegung ihrer persönlichen Daten in einem von Jedermann einsehbaren Gesellschaftsregister, die womöglich Rückschlüsse auf das vorhandene Immobilienvermögen zulassen, scheuen. Dies gilt insbesondere für Eheleute oder nichteheliche Partner, die Grundbesitz in Form einer GbR erworben haben.
Für diese Personen kann als Alternative zur eGbR der Wechsel in eine Bruchteilsgemeinschaft infrage kommen. Hierfür müsste die bestehende GbR aufgelöst werden. Dies kann etwa durch Auflösungsbeschluss aller Gesellschafter erfolgen. Anschließend wäre das Gesellschaftsvermögen unter den Gesellschaftern auseinanderzusetzen. Der vorhandene Grundbesitz kann im Zuge der Vermögensauseinandersetzung an die Gesellschafter im Verhältnis ihrer wirtschaftlichen Beteiligung zu Bruchteilen aufgelassen werden mit der Folge, dass sie im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen würden. Gegenüber der GbR hat das Miteigentum zwar den möglichen Nachteil, dass jeder Miteigentümer über seinen Miteigentumsanteil jederzeit frei verfügen kann. Die Miteigentümer können jedoch rechtlich bindenden Vereinbarungen über die Verwaltung und Benutzung des Miteigentums treffen oder auch das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausschließen. Eine derartige Miteigentümervereinbarung wirkt im Falle der Eintragung in das Grundbuch gemäß § 1010 BGB dann auch für den Sondernachfolger eines Miteigentümers.
Insbesondere bei Gesellschaften mit lediglich zwei Gesellschaftern, wie insbesondere Ehegatten-GbR, kommt zudem infrage, den Grundbesitz einem der beiden Gesellschafter dadurch zu übertragen, dass der eine Gesellschafter aus der Gesellschaft austritt. Im Rahmen einer Austrittsvereinbarung etwa können die Gesellschafter bestimmen, dass die Gesellschaft liquidationslos erlischt und der Vermögensanteil des Ausscheidenden dem anderen Gesellschafter anwächst. Im Wege einer Grundbuchberichtigung wäre Letzterer als Alleineigentümer in das Grundbuch einzutragen.
Meldepflichten zum Gesellschafts- oder Transparenzregister bestehen weder für Miteigentümer noch für Alleineigentümer von Grundbesitz. Desgleichen ist eine Vermietung von Grundbesitz durch Mit- oder Alleineigentümer naturgemäß ohne Weiteres möglich. Über die grundsätzliche Berechtigung zur Geltendmachung von Eigenbedarf als Vermieter oder zum Abschluss befristeter Wohnraummietverträge bei Vorliegen der übrigen gesetzlichen Voraussetzungen kann dann ebenfalls kein Zweifel bestehen. Ob sich die mit dem Wechsel in die Bruchteilsgemeinschaft bzw. in Alleineigentum entstehenden einmaligen höheren Notar- und Grundbuchkosten rechtfertigen, müssen die Beteiligten freilich für sich beantworten. In jedem Falle ist den Beteiligten diesbezüglich die vorherige Inanspruchnahme einer steuerlichen Beratung zu den Folgen des Wechsels in das Bruchteils- bzw. Alleineigentum zu empfehlen.
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