Die Reform des Bauvertragsrechts

Am 09. März 2017 verabschiedete der Bundestag das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes (…)“.  Nachdem der Bundesrat das Gesetz am 31.03.2017 gebilligt hat, nahm die geplante Reform des privaten Baurechts die letzte Hürde. Die Gesetzesreform will der komplexen Rechtsanwendungspraxis im Bereich des privaten Baurechts durch Einführung von detaillierten Regelungskomplexen begegnen. Das erklärte Ziel der Reform ist die Vereinfachung der Rechtsanwendungspraxis, transparente Gestaltung der Gesetzeslage und Stärkung des Verbraucherschutzes. Die geplanten Neuregelungen sind gravierend.

 

I. Status quo des privaten Baurechts

 

Das private Baurecht wird bisweilen im Bürgerlichen Gesetzbuch, darin insbesondere in den werkvertraglichen Vorschriften (§§ 631 BGB) geregelt. Diese Regelungen finden branchenübergreifend auf alle Verträge Anwendungen, deren Gegenstand die Erstellung eines Werkes ist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine Zahnersatzbrücke oder um eine Verkehrsbrücke handelt. Dementsprechend sind die werkvertraglichen Regelungen sehr allgemein. Den baurechtlichen Spezifika sind nur einige wenige Vorschriften gewidmet (§ 648 BGB – Sicherungshypothek des Bauunternehmens und § 648a BGB  Bauhandwerkersicherung). Im Übrigen kennt das BGB keine selbständige gesetzliche Regelung des Bauvertragsrechts. Detaillierte Regelungen werden in der Baupraxis erst im Rahmen der Vertragsgestaltung durch Einbeziehung der VOB/B und der VOB/C in den Vertrag und durch Vereinbarung von sonstigen, häufig sehr umfangreichen Allgemeinen Vertragsbedingungen geschaffen. Das private Baurecht hat sich mittlerweile zu einer hochkomplexen Spezialmaterie entwickelt, zu der eine sehr umfassende Rechtsprechung ergangen ist.

 

II. Die wesentlichen Eckpfeiler der Gesetzesnovelle

 

1. Werkvertragsrecht

Die gesetzliche Regelung des Werkvertragsrechts wird neu strukturiert. Nach den allgemeinen Vorschriften, die für alle Werkverträge gelten, werden die besonderen Vertragsarten des privaten Baurechts: der Bauvertrag, der Architekten- und Ingenieurvertrag und der Bauträgervertrag normiert, wobei dem Verbraucherbauvertrag ein gesonderter Kapitel gewidmet wird.

 

a) Allgemeine Vorschriften des Werkvertrages

Die Änderungen der bisherigen werkvertraglichen Regelungen betreffen insbesondere die Berechnung der Abschlagszahlungen und das Leistungsverweigerungsrecht des Auftraggebers für den Fall, dass die erbrachten Leistungen vom vertragsgemäßen Zustand abweichen. Auch die fiktive Abnahme wird abweichend geregelt. In Konkretisierung der bisherigen Rechtsprechung wird das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund neu eingeführt, verbunden mit einem Anspruch der Parteien auf Durchführung einer gemeinsamen Leistungsfeststellung.

 

b) Bauvertrag

Zu den wichtigsten Neuregelungen gehört die gesetzliche Verankerung des Anordnungsrechts des Auftraggebers auf die Durchführung von geänderten bzw. zusätzlichen Leistungen und Normierung der daraus folgenden Vergütungsanpassung. In der bisherigen Praxis war das Recht des Auftraggebers, die Ausführung von geänderten bzw. zusätzlichen Leistungen zu verlangen, häufig auf der Grundlage von AGB-rechtlichen Klauseln in § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B in den Bauvertrag einbezogen. Die Baupraxis hat die anordnungsbedingte Vergütungsfolgen häufig nach § 2 Abs. 5 bis 8 VOB/B bewertet. Mit der Reform werden nun das Anordnungsrechts, das Anordnungsprozedere und die finanziellen Folgen gesetzlich geregelt, wobei die geplanten Regelungen sich von den in VOB/B enthaltenen Lösungen erheblich unterscheiden.

Speziell für die Bauverträge sieht der Entwurf eine begrüßenswerte Regelung einer Zustellungsfeststellung im Falle der Abnahmeverweigerung. An die Zustandsfeststellung wird unter bestimmten Vorsausetzungen die Vermutung geknüpft, die den Auftragnehmer davon entlastet auch für Mängel/Schäden des Werkes einstehen zu müssen, die wahrscheinlich nicht von ihm verursacht sind.

 

c) Verbraucherbauvertrag

Mit der Zweitteilung des Bauvertragsrechts in gewerbliches Bauvertragsrecht und in ein Verbraucher-Bauvertragsrecht werden die europarechtlichen Vorgaben an den Verbraucherschutz vollzogen. Hierzu gehören folgende Neuregelungen:

  • Der Bauunternehmer ist verpflichtet, dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Baubeschreibung zu Verfügung zu stellen;
  • Die vorvertraglich übergebene Baubeschreibung wird hinsichtlich der Bauausführung mangels anderweitiger Vereinbarung zum Vertragsbestandteil. Zweifel bei deren Auslegung gehen zu Lasten des Bauunternehmers.
  • Der Bauvertrag muss einen verbindlichen Fertigstellungstermin, jedenfalls eine zur Dauer der Bauausführung enthalten.
  • Dem Verbraucher steht ein Recht zu, den Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen, es sei denn der Vertrag wurde notariell beurkundet.
  • Die Höhe der Abschlagszahlungen wie auch die Absicherung des Vergütungsanspruchs des Unternehmers werden begrenzt.
  • Der Bauunternehmer ist verpflichtet, (Plan-)Unterlagen über das Bauwerk dem Verbraucher auszuhändigen, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung der öffentlich rechtlichen Vorschriften oder zur Krediterlangung benötigt.

 

d) Architekten und Ingenieurvertrag

Der Architekten- und Ingenieurvertrag wird in das BGB und zwar in den Regelungsbereich des Werkertrages aufgenommen. Den Besonderheiten des Vertragstypus wird durch die Definition der vertragstypischen Pflichten des Architekten bzw. Ingenieurs Rechnung getragen. Für den Fall, dass beim Vertragsschluss die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele noch nicht festgelegt sind, wird eine „Zwei-Phasen-Lösung“ vorgesehen. Der Architekt/Ingenieur schuldet in der ersten Phase lediglich diejenigen Planungs- und Beratungsleistungen, die zur Konkretisierung der Planungs- und Überwachungsziele erforderlich sind. Geschuldet wird die Vorlage einer Planungsgrundlage verbunden mit einer Kosteneinschätzung. Nach Zustimmung durch den Auftraggeber wird der Vertrag in der Zweiten Phase fortgeführt, mit der Maßgabe, dass der Architekt/Ingenieur nun Leistungen zur Erreichung der zuvor festgelegten Planungs- und Überwachungsziele zu erbringen hat. Möchte der Auftraggeber den Vertrag in der Zweiten Phase nicht fortsetzen, steht ihm ein zeitlich befristetes Sonderkündigungsrecht zu. Verweigert der Auftraggeber die Zustimmung oder äußert er sich hierzu nicht innerhalb der ihm hierfür gesetzten Frist, kann der Architekt/Ingenieur den Vertrag kündigen.

In der geplanten Neuregelung des Architektenrechts wird dem Architekten/Ingenieur ein Recht auf Teilabnahme eingeräumt, wenn das von ihm geplante Bauwerk abgenommen wird.

Zudem wird die Inanspruchnahme des Architekten/Ingenieur wegen eines Bauüberwachungsfehlers erschwert. Der gesamtschuldnerisch mit dem Bauausführenden haftende Architekt/Ingenieur kann die Leistung verweigern, wenn und solange der Auftraggeber dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

 

e) Bauträgervertrag

Abgesehen von den die Bauverpflichtung betreffenden Neuregelungen des Werk- und Bauvertragsrechts wird mit der Gesetzesreform das bisherige Bauträgervertragsrecht nicht grundlegend verändert. Die Änderungen betreffen im Wesentlichen die Anpassung an die geänderten Vorschriften des Bauvertragsrechts und des Verbrauchervertragsrechts. Abschlagszahlungen können nur verlangt werden, wenn sie auf der Grundlage der MaBV vereinbart worden sind. Weitergehende Novellierung des Bauträgerrechts wird voraussichtlich mit einem späteren Gesetzgebungsverfahren erfolgen.

 

2. Kaufvertragsrecht

Mit der Neuregelung des § 439 Abs. 3 BGB erhält der Käufer, der im unternehmerischen Geschäftsverkehr eine mangelhafte Ware erhalten hat, einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Aus- und Einbauleistungen bzw. auf einen entsprechenden Aufwendungsersatz. Die geplante Neuregelung des Nachbesserungsanspruchs kommt den Werkunternehmen zugute, die ein mangelhaftes Baumaterial erworben haben und dieses in Unkenntnis des Sachmangels bei einem Dritten eingebaut haben. Nach der bisherigen Rechtslage blieb der Werkunternehmer zumeist auf den Aus- und Einbaukosten sitzen. Diese Kosten können nach der Gesetzesreform innerhalb der Lieferkette lückenlos im Rahmen der Regresshaftung liquidiert werden.

 

 

Ausblick

Die Gesetzesreform tritt am 01.01.2018 in Kraft. Für Bauverträge, die ab diesem Tag abgeschlossen werden, finden die neuen Vorschriften Anwendung. Die Gesetzesreform sollte im Hinblick auf künftige Bauprojekte und die vorangehende Vertragsgestaltung beachtet werden. Hierzu können wir Sie gerne beraten.

 

 

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